Bagaimana Pelabur Menyemak Market Value Hartanah (Part III)

Sambungan artikel sebelum ini. Bagi yang belum baca siri sebelum ini, boleh baca Part I dan Part II dulu yer.

Bahagian akhir kali ini saya hendak kongsikan kenapa pentingnya semak market value sebelum pembelian hartanah, atau lebih tepat lagi sebelum BERJUMPA DENGAN PENJUAL. Maknanya, sebelum anda turun hendak berjumpa penjual/agen, harga pasaran (MV) paling tinggi hendaklah ada dalam tangan anda.

Market Value TERTINGGI yer. Bukan market value BIASA. Ada beza tau!. Kalau anda gunakan dialog seperti mana saya cadangkan dalam PART II, and PASTI akan dapat MV yang tertinggi sebab kita dah offer kepada valuer harga yang overvalue.  Kemudian kita turunkan sampai valuer setuju dengan harga tertinggi yang dia boleh bagi. Jangan lah orang nak jual 120K, kita pergi tanya valuer 120K jugak. Kita kena  mark up awal-awal dengan valuer.  Tanya RM160K, kemudian nego secara menurun.

Kenapa kena tahu MV tertiggi Sebelum Jumpa Penjual?
Sebabnya senang. Anda boleh 'terbeli' hartanah di atas harga pasaran yang ditetapkan oleh valuer. Tahukan anda banyak iklan hartanah sekarang meletakkan harga 20-30% lebih tinggi dari harga pasaran yang ditetapkan oleh jurunilai? Bila anda dah tahu MV tertinggi, anda boleh kira-kira awal-awal berapa harga terbaik yang anda nak. MV 100k, anda nak rumah yang berharga 30% bawah dari harga MV, maka harga akhir anda hendak lah RM70k sahaja!

Apa Implikasinya Kalau Terbeli Rumah Overvalue?
Bila anda 'terbeli' rumah lebih tinggi dari harga pasaran, bila hendak minta pembiayaan dari bank, bank akan bagi pembiayaan mengikut MV. Maknanya perbezaan antara harga belian dan harga MV akan ditampung oleh anda sendiri.

Maknanya?
Anda kena bayar lebih lah, sebab bank pembiayaan sikit ajer.Nak senang faham, contoh adalah seperti dibawah. Kita ambil kes di Mentari Court sebagaimana artikel sebelum ini.

Harga di iklankan: RM180,000 . Setelah nego dan termakan pujukan penjual, anda bersetuju membeli rumah tersebut dengan harga RM170,000. Anda berasa senang hati kerana berjaya memujuk penjual memberi diskaun sehingga RM10,000. 

Anda syok sendiri ingat dah untung RM10,000. Jadi anda sign SnP pada harga RM170,000, dan bayar deposit 10%, iaitu RM17,000.

Kemudian anda ke Bank untuk meminta pembiayaan bank. Bank akan memeriksa MV, dan jurunilai meletakkan harga pasaran (MV) maksimum hanyalah RM160,000. Bank akan bagi financing 90% dari RM160K, iaitu RM144,000. 

Jadi beza harga belian dan pembiayaan bank adalah RM26,000, setelah ditolak 10% yang anda bayar sebagai deposit semasa sign SnP, masih ada beza RM9,000 yang perlu anda bayar secara CASH!.  

Jadi risiko yang anda hadapi di sini, apa terjadi kalau anda tidak lagi mempunyai wang sejumlah RM9,000? Membatalkan SnP dan kehilangan wang deposit RM17,000?

Di sinilah letaknya ilmu dalam pelaburan. Melabur dan membeli rumah biarlah dengan ilmu dan dengan cara yg betul. Memikul beban sebesar pembiayaan hartanah yang akan mengikat anda selama 20-30 tahun perlu dilakukan dengan ilmu. Biar kita untung bukan sahaja semasa membeli, tapi juga semasa menjual.

Di sini saya cadangkan anda belanjakan RM25 sahaja ke Seminar Ringkas INI. Kenapa?

Ada orang cakap tak payah ke seminar pun nak beli rumah. haha..memang betul tu..

Tapi seminar adalah 'shortcut' bagi anda nak sedut ilmu pelabur jutawan yang dah bertahun-tahun terlibat dalam pembelian hartanah. Salah silap pelabur lama ni kita tahu dan akan cuba elak, jimat ilmu 10 tahun dan risiko yang ditanggungpun berkurang!

Adakah yang sanggup belajar sendiri slow-slow, tanggung risiko beban 20 tahun, sanggup rugi beribu-ribu dari membayar RM25 untuk dapat ilmu shortcut pelabur pakar?

Ada 1001 benda yang anda belum tahu dan tak akan didedahkan di Blog. Kalau anda rasa artikel ini menarik,  Seminar Ringkas INI  lagi menarik!

====================================================================== Siapa minat nak tahu bagaimana membeli rumah dibawah nilai pasaran dan mendapat pulangan positif seumur hidup? pelaburan permulaan serendah RM25 sahaja. Saya sendiri telah membeli rumah 2 minggu selesai seminar. Yg menariknya rumah ini hampir 30% dibawah market value dan mendapat pulangan RM200 setiap bulan. jom ke seminar! tak rugi! http://goo.gl/wUF9R ======================================================================

Bagaimana Pelabur Menyemak Market Value Hartanah (Part II)

Sambungan episod pertama berkenaan bagaimana pelabur hartanah menyemak nilai hartanah (MV).

Sebagaimana saya telah kongsikan minggu lepas, nilai hartanah sebenarnya ditentukan oleh jurunilai bertauliah. Contoh jurunilai yang popular adalah Kumpulan Jurunilai dan Jurunilai Bersekutu. 

Ada beberapa cara yang boleh gunakan untuk berhubung dengan jurunilai, yang paling biasa digunakan oleh pelabur kebanyakkan adalah dengan pergi ke bank dan minta pegawai bank tolong semak,yang mungkin akan mengambil masa sedikit dan bergantung kepada kerajinan pegawai bank terbabit. Pada saya, adalah lebih baik anda sendiri sebagai pelabur berhubung direct dengan jurunilai.

Iya, telefon sendiri syarikat jurunilai yang di iktiraf, dan cakap sendiri dengan jurunilai.

Senarai lengkap jurunilai boleh didapati di website http://valuer.com.my/valuer-dir/index.asp. Pastikan anda pilih jurunilai yang 'mahir' atau paling dekat dengan kawan anda, agar nilain hartanah dapat beri sewajarnya.

Sebelum itu, ada beberapa perkara yang perlu anda semak sebelum menyemak harga pasaran dengan jurunilai.

1. Keluasan unit rumah (sft yang tepat)
2. Tingkat dan blok
3. Alamat lengkap
4. Harga jualan
5. Ada tak sebarang pengubahsuaian dilakukan dalam rumah

Semua perkara di atas akan disoal oleh jurunilai kepada anda untuk mendapatkan nilai yang tepat terhadap hartanah yang bakal anda beli.

Apa yang perlu anda tanya kepada jurunilai?

Haa, ini bahagian yang penting!

Dialog dibawah adalah biasa aku gunakan.

Katakan unit ini hendak dijual dengan harga RM129,000. Tingkat1 Blok C, Vista Lavendar, Kinrara Puchong. Keluasan ialah 852sft.

AH: Salam, boleh saya bercakap dengan jurunilai.
JN: Boleh, sebentar yer. Siapa bercakap ni dan dari syarikat mana? 

AH: Saya Adi, individu hendak cek nilai hartanah yang nak dibeli.
JN: Ok. (transfer kepada jurunilai) 

AH: Puan, saya nak cek nilai bagi Vista Lavendar, alamat penuh di Tingkat1 Blok C, Kinrara Puchong. Keluasan ialah 852sft. Penjual hendak jual dengan harga RM170K, ok ker?
JN: Oh Encik Adi, mahal tu, nilaian hartanah ni tak sampai ke situ. 

AH: Jadi berapa penilaian yang paling tinggi yang saya boleh dapat?
JN: Paling tinggi kami boleh bagi RM155K sahaja. 

AH: Tak boleh tinggikan lagi ker sampai 165K? Unit ni ada grill dan kitchen cabinet.
JN: Ok kalau macam tu,165K saya boleh bagi lah. 

AH: Ok confirm RM165k, boleh tahu nama Puan, dan bank mana bank jurunilai ni jadi panel. Nanti saya nak quote nama puan di bank.
JH: Ok, nama saya Puan Hanisah, dan syarikat kami panel di bank CIMB, Maybank, Bank Islam dan MBSB. 

AH: Terima kasih.

Setiap point dalam dialog di atas memainkan peranan yang penting. Jangan tinggalkan satu pun point dalam dialog di atas. Saya akan kongsikan huraian dialog di atas dalam Part III nanti. Jangan lupa subscribe email ke blog ini untuk senang mendapat update terus ke email.

Baca Part III DI SINI

======================================================================
Siapa minat nak tahu bagaimana membeli rumah dibawah nilai pasaran dan mendapat pulangan positif seumur hidup? pelaburan permulaan serendah RM25 sahaja. Saya sendiri telah membeli rumah 2 minggu selesai seminar. Yg menariknya rumah ini hampir 30% dibawah market value dan mendapat pulangan RM200 setiap bulan. Nak tahu rahsianya? Jom ke seminar ini! tak rugi! KLIK SINI  ======================================================================

PTPTN dan Hartanah! Apa Kaitannya?

Isu hangat diperbincangkan sekarang adalah mengenai PTPTN, wajarkah diberi secara percuma, atau dimansuhkan cas perkhidmatan.

Saya juga adalah peminjam PTPTN berjumlah RM19,000, dan ya terus terang saya katakan khidmat yang diberikan oleh kerajaan ini teramat banyak manfaatnya kepada anak muda yang hendak menyambung pelajaran ke universiti.

Masih ingat lagi, masa zaman bapa-bapa kita, tiada PTPTN ditawarkan. Apa yang nenek kita lakukan adalah menjual dan menggadai segala yang ada emas, tanah harta pusaka dan sebagainya untuk menampung pembelajaran generasi ibu bapa kita ke universiti.

Zaman PTPTN ditawarkan, ibu bapa kita tidak perlu lagi berbuat demikian. Semuanya telah tersedia ada, masuk sahaja university, ambil borang permohonan PTPTN, tandatangan, dan kita akan terus dapat duit. Ini cerita zaman 1990an- 2012.

Namun bagi anak-anak kita yang lahir tahun 1990an -2012 ini, mereka adalah generasi baru yang akan ke universiti 10 atau 20 tahun lagi. Persoalan berikut wajar difikirkan:

• Pada tahun 2030, apa agaknya lanskap pendidikan ketika itu?
• Adakah PTPTN masih wujud?
• Adakah kerajaan Malaysia akan memberikan pendidikan percuma?
• Berapakah kos pendidikan ke universiti 20 tahun akan datang?

Secara peribadi, apa yang saya yakin akan berlaku 20 tahun akan datang adalah:-

• Tiada pendidikan percuma
• Skim pinjaman pendidikan mungkin wujud, tapi mungkin dibawah organisasi swasta sepenuhnya (cas perkhidmatan lebih tinggi untuk menampung kos)
• Kos pendidikan meningkat 2-3 kali ganda dari sekarang

Iya. ini yang saya yakin! Jadi apa yang perlu anda buat sekarang untuk menampung situasi di atas?

Penyelesaian saya ialah melabur untuk anak sekurang-kurangnya satu hartanah bagi setiap seorang anak.

Katakan umur saya 30 tahun dan dan membeli rumah apartment sederhana rendah berkeluasan 700sft-800sft sekarang berharga RM120,000. Detail pembelian adalah seperti berikut:

• Harga belian dan Financing Bank: RM120,000 (100% financing)
• Sewa: RM800 (ROI 8%)
• Bayaran bank Selama 30 tahun: RM636 + maintainance RM90.
• Lebihan Bulanan: RM74 - dibuat untuk membayar kos lain seperti pembentungan dan cukai tanah.
• Modal Membeli rumah: RM3000-RM4000 sahaja (kos guaman dan duty setem). 

Pembayaran bank bulanan dibayar oleh penyewa saya setiap bulan selama 20 tahun. Sewa ini lah simpanan saya untuk 20 tahun. Selepas 20 puluh tahun, harga hartanah mungkin telah berganda menjadi RM240,000.

Jadi senario berikut akan terjadi:

• Nilai hartanah: RM240,000
• Sewa: RM1300 (meningkat dua kali ganda)
• Bayaran bank dan kos bulanan: RM700
• Lebihan Sewa bulanan: RM600
• Baki hutang di bank: RM60,000

Dikala ini, anda ada pilihan samada untuk menjual hartanah ini dan mendapat cash RM180,000, atau pun membuat refinancing dan mendapat cash sehingga RM150,000. Jadi duit inilah akan saya gunakan untuk menampung pembelajaran anak saya kelak.

Jadi Berapa modal dan tabungan yang diperlukan?
Jawapannya RM3000 sahaja (kos guaman), tabungan lain semua dibayar oleh penyewa

Bagaimana jika kita meninggal?
Semua hartanah diwajib kan oleh bank untuk di lindung oleh takaful hartanah. Jika kita meninggal, takaful akan bayar baki hutang kita kepada bank, dan anak kita akan mendapat rumah itu FREE.

Tidakkah ia lebih HEBAT dari takaful pendidikan dan PTPTN?

Jadi apa anda tunggu lagi bertindak sekarang! Laburkan RM25 untuk menuntuk ilmu hartanah di sini KLIK SINI

====================================================================== Siapa minat nak tahu bagaimana membeli rumah dibawah nilai pasaran dan mendapat pulangan positif seumur hidup? pelaburan permulaan serendah RM25 sahaja. Saya sendiri telah membeli rumah 2 minggu selesai seminar. Yg menariknya rumah ini hampir 30% dibawah market value dan mendapat pulangan RM200 setiap bulan. jom ke seminar! tak rugi!  KLIK SINI
======================================================================

Dari RM25 Menjadi RM200 Sebulan Sepanjang Hayat

Ini bukan skim cepat kaya, skim piramit, MLM, Direct Selling, Unit Trust atau VGMC.

Ini adalah pendapatan yang aku dapat hasil dari pelaburan RM25  kedalam hartanah.

Iya, permulaannya hanya RM25 sahaja. Bukan dapat beli rumah dengan RM25, tapi dapat ilmu untuk beli rumah tanpa cengkeram (100% financing), dengan deposit serendah mungkin dan mendapat hasil pulangan setinggi mungkin samada melalui hasil positif sewaan RM200 setiap bulan seumur hidup selagi harta tanah anda wujud, atau mendapat pulangan berlipat ganda hasil jualan selepas beberapa tahun.

Hanya RM25 adalah pelaburan terhadap ilmu yang perlu anda bayar. Dapat menyelamatkan diri dari kerugian beribu-ribu ringgit jika tersalah beli.

Dalam kes saya, saya telah membeli rumah hanya 2 minggu selepas tamat seminar.

• Harga Beli: RM82,000 (30% bawah harga pasaran)
• Harga Pasaran: RM120,000
• Sewaan: RM650
• Bayaran Bank: RM400 (100% financing)
• Keuntungan bulanan: RM200 (selpas tolak maintenance fee RM50)

Bagaimana saya mendapat rumah hampir 30% lebih rendah dari harga pasaran?
Bagaimana saya mendapat 100% financing?
Bagaimana saya mencari rumah yang memberi mendapat hasil sewaan RM200 sebulan seumur hidup?

Semuanya akan terjawab di seminar ini:

Seminar Hartawan Hartanah

======================================================================
Siapa minat nak tahu bagaimana membeli rumah dibawah nilai pasaran dan mendapat pulangan positif seumur hidup? pelaburan permulaan serendah RM25 sahaja. Saya sendiri telah membeli rumah 2 minggu selesai seminar. Yg menariknya rumah ini hampir 30% dibawah market value dan mendapat pulangan RM200 setiap bulan. jom ke seminar! tak rugi! KLIK SINI  ======================================================================

Bagaimana Pelabur Menyemak Market Value Hartanah

Macam mana nak tau market value (MV) Adi?

Itu soalan yang sering disoal kepada aku. Bagi yang baru hendak menceburi bidang hartanah, pasti soalan ini adalah soalan yang anda nak tahu.

Contohnya bila anda search 'MENTARI COURT' di Mudah.my, screen berikut akan dipaparkan.

Kita dapati, range harga Mentari Court di Subang Jaya adalah dari RM145,000 - RM180,000.

Tapi berapakah nilai pasaran sebenar bagi apartment ini, dan bagaimanakah hendak semak? Adakah harga RM145,000 adalah bawah nilai pasaran yang kita hendak cari kerana 20% lebih murah dari harga termahal ditawarkan di Muday.My?

Jawapannya adalah, nilai pasaran bagi apartment Mentari Court ini adalah sekitar RM150K-160K sahaja (semakan pada March 2012). Maknanya harga 145k itu hanyalah 5% lebih rendah dari harga pasaran semasa. Jadi kalau hendak cari 20% dari harga pasaran, anda perlu membeli apartment ini pada harga RM120K.

Moral di sini, jangan terpedaya dengan harga yang diiklan kan kerana rata-rata apartment yang diiklankan sekarang adalah lebih tinggi dari harga pasaran yang dinilai oleh pihak yang sepatutnya iaitu Jurunilai.

Saya akan kongsi lagi dengan lebih mendalam berkenaan jurunilai ini di post yang akan datang.

Baca Part II DI SINI

======================================================================

Siapa minat nak tahu bagaimana membeli rumah dibawah nilai pasaran dan mendapat pulangan positif seumur hidup? pelaburan permulaan serendah RM25 sahaja. Saya sendiri telah membeli rumah 2 minggu selesai seminar. Yg menariknya rumah ini hampir 30% dibawah market value dan mendapat pulangan RM200 setiap bulan. jom ke seminar! tak rugi! KLIK DISINI 

======================================================================

Rumah Sewa ROI 12%, 25% Under MV, Boleh dapat lagi kah?

Ramai yang tanya, boleh lagi kah dapat rumah under market value, 25% pulak tu, dah tu pulak rate of investment sampai 12% di era 2012 ni. Subsale pulak tu.

Aku cakap boleh, dan ini contohnya yang kawan aku dapat beli pada bulan Feb dan Mac 2012:

• Rumah: Sebuah Flat di USJ
• MV: RM80,000
• Sewa: RM600.00
• Harga Jualan: RM60,000 (25% under MV)
• ROI: 12%
• 100% Financing, bayaran bulanan kepada bank untuk  35 tahun at 4.9%: RM298
• Cash Flow: RM300 sebulan.

Kan aku dah cakap boleh dapat! Nak belajar macamana nak dapat?

Join aku dan rakan-rakan di seminar hartanah dibawah, RM25 ajer beb!
http://goo.gl/wUF9R